二手房这就涨了？

【资料图】

文/乐居财经 李礼

刚刚过去的一周，接连数场高层会议，给楼市打了几针强心剂。

多地市场情绪恢复，“南京二手房连夜涨价百万”冲上热搜。

据某购房平台数据显示，自7月29日起，南京万科金域缇香、紫园、后标营、翠屏诚园等小区的部分二手房项目纷纷提高了挂牌价。

万科金域缇香位于南京奥体板块，是一处楼龄超过10年的住宅小区，目前该小区有104套二手房在售，均价6.2万元/平方米。

该小区一套70多平方米的房源，去年6月初挂牌，业主报价519万元，之后一路经过12次调价，今年5月27日，最低降到总价409万元。

直到今年7月底，该套房源在链家的报价突然涨到509万元，重新回到去年的7.2万元/平方米。

无独有偶，在南京城东环陵路紫园小区，一套约310平方米的别墅项目，7月21日上架之初挂牌1850万元，7月29日在我爱我家上的报价突然涨价100万元，总价到了1950万元。

对此，南京房地产学会副会长李子墨表示，最近南京涨价卖房的业主确实比之前有所增加，挂牌价上涨的楼盘，各个板块、老旧小区都有，目前没有统一的特征。

不过，也有二手房业主依旧打算降价卖房，“感觉政策与我没多大关系”。据了解，这位业主因工作调整，还贷压力大，将225万元买下的婚房，降价38万元卖出。他坦言，担心政策直至落地实施还需要时间。

不仅是南京，深圳的表现也不尽相同。

罗湖翠竹片区一位房产中介表示，最近陆续有一些业主过来撤盘，但数量不算太多。部分不急于出售的二手房业主甚至庆幸前期房价低位时没能实现成交。房源挂出至今几经降价仍未成交，当前对政策调整有了新的预期，不愿意现价出售，而是“看看市场和政策变化再说。”

不仅卖方，多数买家也在持币观望阶段，特别是改善性需求的购房者，“最终是否决定换房，要看‘认房不认贷’和首付比例调整的落地情况。”除此之外，房贷利率和交易税费的调整也是市场关注的焦点。

数据显示，7月份深圳二手住宅成交2259套，环比下降6.1%。从成交趋势来看，二手住宅成交量连续4个月走低。一些房企和中介机构或在研讨政策走向，及时调整销售策略。

再看上海楼市，预期明显好转。

上海中原地产数据显示，7月最后一周，二手房报价指数小幅上涨，挂牌量开始活跃，重新回升到11000套。

7月30日、31日，上海二手房网签数据均超过500套，分别为550套和585套，相较之前的日均400套，增幅超过37%。

业内人士分析认为，整体来看，7月上海二手房市场逐渐见底，整体预期较为稳定。

新房方面，某房企售楼人员表示，售楼处现场客流还没有明显变化，但很多此前被首付门槛拦在门外的客户开始主动咨询和了解最新政策情况。“我们也希望新政策能尽快落地，这样确实能够明显降低改善型客户的首付和房贷成本。”

本轮刺激购房市场的三项政策：降首付比例和房贷利率、换房减免税费、取消认房又认贷。上述政策尤其利好以改善型产品为主的项目。自2017年以来实行的认房又认贷，导致大量置换房源的刚需被搁置。以上海、北京为例，认房又认贷政策的政策下，购房者在换房过程中，首付比例高达70%甚至80%。

明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，市场存在购买力，只是此前购置二套房首付比较过高，即便换房，按揭记录也是一道障碍。行业过热时期出台的政策，已经与当前市场情况脱节了。

易居研究院研究总监严跃进也认为，改为“认房不用认贷”，相当于调低了首付比例和房贷利率，建议相关房企、购房者和营销中介等部门密切关注各地的政策调整和变化，其对于市场交易的提振影响是积极和明显的。

当然，即使调控政策有所放松，市场也不可能马上进入量价齐升的通道。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，对于近期需要处置物业的业主，当然可以先观望，但如想顺利出售物业，其定价仍需有一定的竞争力。对于一线城市，希望尽快出台能调动起房地产市场交易活跃度的政策，以促进市场尽快恢复健康的交易状态。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海不太可能实质性放松限购限贷。就楼市健康度来说，一线城市中上海是最健康、也是供需关系最平衡的城市。上海如果过度宽松，反而要担心打破当前比较平衡的供需关系。后续市场主要是继续夯实L型底部的状态。

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